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경제기사 後

왜 집값은 내리고 전세값은 오를까?

오늘 집값과 전세값에 관련된 공허한 허구의 기사가 의외의 언론에서 떴다.

전세값은 뛰고 집값은 떨어져...전세가율 9년만에 최고 (한겨레 12년 7월25일 - 파란글 클릭시 원문 링크됨)

 

이 기사의 주 내용은 매매가 대비 60%에 가까워 진다면 사는 게 낫다는 이야기이다. 참으로 어처구니 없는 기사이다. 비주류 언론에서 마저 이딴 식의 기사를 싣는다는 것 자체가 대한민국 경제가 기득권의 헤게모니에 놀아나고 있다는 방증이다. 이 기사의 판단이 현재 실물 경제상황에 부합하려면 지금 살고 있는 전세의 보증금(집값 대비 40~50% 이상)에 대출을 포함하고 있지 않으며, 중기(5~7년)또는 장기(10~13년) 집값이 변동이 거의 없을 것이라는 가정하에 왜 집값은 떨어지고 전세값은 올랐는지에 대한 통찰이 있어야 하는데 그렇지 않으며 사기를 부축이기만 하고 있다.

 

그렇다면 왜 이 기사가 허구인지 파악해 보도록 하자!

집값이 중장기적으로 변동이 없을까?? 필자가 누차 강조하지만, 현재 대한민국의 인구추이는 사회구조적 패러다임(기업을 가계보다 먼저 살려야 한다, 비정규직을 쓰면 사업성이 좋다, 비싸면 수입하면 된다 등등)의 변혁이 있기 전에는 되돌릴 수 없다.

 

위 그래프는 우리나라의 30살~44살 인구 추이다. 3040 세대는 집을 살 수 있는 능력을 갖추게 되거나, 갖춘 세대로 경제 활동의  핵심인데...그런 소비여력을 가진 핵심인구가 줄어든다는 말이다.  IMF 직전까지 집값이 오른 이유를 위 표에서 유추해 보면 3040세대 인구의 증가에서 비롯된 '수요견인형 인플레이션' 이였다. 이와 관련하여 자세한 내용은 필자의 글을 참고하기 바란다.

1999년부터 1,300만명을 정점으로 인구 수는 감소했지만, 집값이 오른 이유는 미국의 저금리 인해 캐리자금 유입, 은행의 주택담보대출 위주의 영업 등으로 인한 유동성 랠리였다. 그런 유동성 랠리는 2008년에 이미 막을 내렸고 전세적인 디레버리지(빚갚기)상황이며,  2014년에는 3040세대의 인구수가 1,130만명으로 줄어든다. 2017년에는 1,100만명마저 깨진다.

 

전국 주택 보급율은 2010년에 100%를 넘었고, 세종시 이전, 혁신도시 이전 등의 인구 분산 계획이 대기하고 있는 상황이다. 이렇게 인구구조의 변화로 계속적인 집값 하락이 예상되는데... 지금 가격에서 빚을 내서 집을 사라고 부축이는 것이 이치에 맞는 말인가??

 

그렇다면 지금 집주인들은 왜 전세값을 올려달라고 하는 것일까?

 

최근 계속 나오고 있는 주택담보대출상환과 밀접한 관계가 있다.

일시 또는 원리금 상환이 시작된 마당에 소득은 줄어든 상황에서 만기 연장을 위해서는 원금 중 일부를 갚아야 하기 때문이다. 담보물의 가치가 소폭 하락한 가운데 돈을 돌려 받아야 하는 은행이 그냥 대출을 연장해 줄까? 당연히 일부는 갚으라고 한다. 여기서 중요한 점은 은행은 집값 하락 폭보다 더 많은 비율로 원금 상환을 요구한다. 무슨 말이냐 하면 현재 호가기준으로 4~5% 빠져 있는데, 상환을 요구하는 비율은 전체 대출금의 20~30%에 이른다. 이는 은행이 예측을 반영하는 것으로 만기 연장해 주는 기간만큼, 그만큼의 집값하락을 예상하고 있다는 뜻이다. 당신이 올려주는 전세금은 100% 대출금 상환에 쓰인다.

 

집주인이 전세값 인상을 요구하면, 등기부등본을 떼어보라! 근저당 대출 만기 도래가 되어 있다면... 계약기간이 끝나면 나가겠다고 하라! 단, 전세금은 계약기간 종료와 집을 비우는 동시에 꼭 돌려달라고 요구하라! 계약 종료와 동시에 집을 비울 경우 새 세입자를 구하는 것은 집주인의 몫이 된다. 빚쟁이인 집주인은 당신의 카드를 받지 못한다. 시세와 관련없는 전세가 인상된 집에는 아무도 안 들어오기 때문이다. 집주인을 압박하여 함부로 전세금을 올리지 못하도록 하라! 지금 당신이 살고 있는 집값(실제 매매되는 가격)은 대출금과 전세금 합친 것 보다 낮다. 집주인이 팔겠다고 내 놓는 가격은 실거래에는 의미가 없음을 기억해야 한다. 관련하여 깡통 아파트와 경매에 대한 자세한 사항은 필자의 다른 글을 참고하기 바란다.

 

깡통 아파트에 살다가 전세금 날리고 싶지 않으면 여러가지 불편을 감수하더라도 이사 하라! 집주인들의 목을 졸라 집값을 내리도록 하라! 버블 꼭대기에서 더 오르리라는 투기심리에 집을 산 하우스푸어들이 망해야 세입자 당신들이 집을 싼 값에 살 수 있는 기회가 생긴다.

 

경제사를 보면 매매가와 임대가의 근접은 버블 붕괴 직전에 항상 나타나는 현상이였고...맨 위 그래프를 보면 1997년 IMF 국가 부도 때 역전세난이 일어났다가 2002년이 지나면서 가라앉기 시작했다. 임대가가 매매가의 40%를 넘어가면 일단 의심해야 한다.

 

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