집값 바닥! 아직도 멀고 멀다!

TV, 신문 등을 통해 나는 경제기사 뉴스들은 있는 사실,현상을 그대로 전하는 경우가 드물다. 각 언론사의 논조도 있지만, 특히 신문의 경우 광고 수입을 위해 말은 기획기사 라고 하지만 광고인 경우가 허다하고 때문이다. 그중에는 최근 제대로 된 정보를 취합하지 못하는 개인들을 통해 조사한 결과로 집값 바닥론 이다.

서울, 수도권 거주자 절반 "올해 집값 바닥 칠 것"   (중앙잉보 12년 7월11일)

근데 참 오랜만에 사실,현상을 보여주는 뉴스가 나왔다.

 

 

수도권 집값 덜 빠졌다...43% 급등 후 고작 7% 하락 (데일리안 12년 7월 17일)

주 기사 내용은 최근 조사 결과 노원, 강북, 도봉구는 88% 급등했지만 하락은 10% 빠졌고, 강남3구의 경우 31% 상승했지만 10% 하락 했다는 것으로 집값 바닥론을 이야기하는 것과는 전혀 다른 사실을 이야기 해 주고 있어 다행이라고 생각한다.

 

거시경제의 안목의 없는 경우 두번째 기사를 안 봤다면...집을 사려고 서두를 것이다. 하지만 아니라는 게 현실이다. 여기서 거시관점으로 해외 부동산 버블 붕괴 사례를 살펴보자!

 

위 자료는 UN의 자료를 니시무라라고 하는 일본의 경제학자가 정리한 것으로 주택, 자산버블 붕괴로 인해 '잃어버린 20년'을 겪고 있는 일본은 1980년대 말부터, 부동산 담보대출 부실로 2008년 전세계의 금융시장을 정지시켰던 미국은 2007년부터, 이미 국가 부도를 낸 아일랜드는 2007년부터, EU 지역뿐 아니라 전세계 경제의 뇌관 스페인은 2009년부터 생산가능인구(15~60세)가 감소하고 했다. 이 시점을 정점으로 해서 부동산 자산 가격의 거품이 빠지면서 모두 금융 경제위기를 겪고 있는 상태이다. 우리나라는 얼마전 5000만명을 넘어서 인구적으로 주택시장이 양호하다는 말들을 하고 있는데...생산가능인구는 2015년부터 줄어든다고 하지만, 핵심생산인구(30세~50세)인구는 줄어든다고 이미 2008년을 정점으로 하향 곡선을 그리고 있다. 해외의 사례는 물론 지금 우리의 사례에서도 볼 수 있는 건 인구가 줄어들면 집값은 거품은 빠진다는 사실이다. 이에 대한 통계청의 자료를 보자

 

좌측 장래인구 추계를 보면 열심히 일하며 집을 살 수 있는 35세~54세 인구는 이미 2010년을 정점으로 해서 줄고 있고 45~54세 인구도 2020년부터 줄어든다.  이런 자료를 바탕으로 민간 경제 연구소들이 주택가격 하락 전망을 우측 그래프 처럼 전망하고 있다. 이렇다면 현재 30대초반 이하의 가구로 내집이 없는 세대는 충분히 기다리면 집값은 지금보다 더 많이 떨어질 것이라는 걸 확신할 수 있다.

 

해외 사례와 우리의 인구구조 변화를 종합, 비교해 보면 우리나라 주택시장의 가격도 해외 버블붕괴 사태와 마찬가지로 인구수 생산가능인구 또는 핵심생산인구 수의 감소에 따른 집값 거품이 가라앉거나 터진다는 건 자명하다는 걸 예측할 수 있다.

 

여기에 더불어 가계부채의 상환 압력마저 높아져 있다.

깡통 아파트에 깡통 전셋집까지 등장...가구당 5000만원  (매일경제  12년 7월 9일)

 

 

100조의 상환 압력 중 60조가 일시상환이다. 즉, 5~7년간 돈을 벌어서 빌린 돈을 다 갚은 사람들이 아니라면...집을 팔아 갚거나 일부를 갚아서 상환연장을 해야한다. 하지만 문제는 현재 하우스푸어들이 정신을 못 차리고 있다는 점이다. 손절로 털어내야 함에도 불구하고 미련을 갖고 있는 것이 현실이다. 이렇다면 어떻게 될까? 은행은 하우스푸어의 집을 차압하여 경매를 실행할 것이다. 물량이 많아지면 가격은 더 큰 폭으로 떨어지게 되므로 더 많은 집을 더 빨리 차압하고 경매진행을 하게 된다. 주가 하락이 절벽처럼 가파르게 떨어지는 것과 같은 이치이다.

 

 TV,신문의 사라는 기사에 대해서는 항상 회의적인 시선을 갖고 조사하고 살펴보며, 집을 싸게 살 수 있는 기회는 올해가 아니라 내년, 내후년임을 주택 수요자들이 기억해 두길 바란다. 지금 바닥일 줄 알고 사면 3~4년 후 지하실 구경하게 될 것이다. 

 

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