서울 아파트 값 오를 수 없는 이유 1부 - 가격 급등 원인

"부동산 되살리는 유일한 카드" 커지는 DTI 완화 요구 (매일경제 12년 6월 8일)

 정말 건설업계, 부동산 중개업계, 금융권의 작업이 끊임없이 이루어 지고 있다. 이 토건족들은 DTI 제한을 없애서 또 다시 버블을 만들어서 자기들이 갖고 있는 물량을 털어내려고 중간에서 이익을 챙기려고  발악을 하고 있는 파렴치한이며, 빚으로 빚을 갚는다는 사기꾼 논리로 온 국민을 현혹하고 있는 해악스러운 집단이다. 이들의 요구대로 DTI 완화를 부동산 경기를 살리는 길로 믿는 순간 바로 파산하는 것이다. 중장기(4년~10년 이상)로 봤을 때 절대 가격이 오를 수 시대에, 더 높은 꼭지를 물어서 하우스푸어가 되기 때문이다!

 

자본주의 발달 과정에서 피할 수 없는 여러차례 불황을 겪으며 부동산 버블과 그 붕괴를 경험했기에 경계하는 미국,유럽,일본 등과는 달리 우리에게는 '부동산 불패 신화' 있는데, 왜 일까? 그 이유에는 20여년만에 이루어진 우리나라의 단기 압축 산업화와 베이비붐 세대(1955년 ~ 1963년생, 현재 50대 후반~50대초반) 성장이 깊은 관련을 갖고 있다. 서울 아파트. 부동산 가격이 떨어졌고 지금이 바닥이라는데, DTI가 제한이 풀리면 지금 좀 무리를 해서 사도 될까? 다시 오를까? 이 질문들에 대한 답을 제대로 얻기 위해서는 아파트 가격이 올랐던 이유에 대해서 알아야 할 것이다.

 

1962년 박정희가 군사 쿠테타로 권력을 잡은 후, 1970년 완공된 경부고속도로를 바탕으로 산업화가 70년대 중반부터 효과를 발휘하며 서울에는 많은 일자리가 생겼고 그 무렵부터 지방에서 살고 많은 젊은이들이 일자리를 찾아 서울로 올라오게 되었다. 그러면서 서울의 인구는 점점 늘었난다. 서울로 거주지를 옮긴 당시 남녀 젊은이들은 대부분 주거 환경은 옛부터 있던 한옥의 대문 앞 방 1칸으로 신혼살림을 시작했다. 당시 아파트에는  서울 출생 엘리트층들만이새로이 지어졌던 15~20평대 아파트(지금의 반포,잠실,장안동 등) 에서 부부생활을 시작했다. 지금으로는 코딱지만한 아파트이지만, 당시로는 나름 부의 상징이였고, 청춘들의 목표였다.  

이미 서울을 생활터전으로 하던 신혼부부는 물론이고 상경한 젊은 부부들은 직장을 잡고 생활에 조금의 여유를 갖게 되면서 아파트를 찾으며, 수요는 늘어나는데 비해 공급이 부족했고 없던 아파트 가격은 오르기 시작했다. 그것이 전,월세 타가 수요이건, 자가 수요를 불문하고... 이 시기가 70년대후반 해도 80년대 초중반 즈음이다.

 

베이비붐 세대 부부(20대말,30대 초반)들이 자녀를 갖기 시작한 80년 초중반을 지나며 자녀들이 커가며 공부방이 필요해 지고 늘어난  살림살이(냉장고, 세탁기, 칼라TV 등) 등으로 인해 아파트 수요는 20평 중반이상으로 옮겨가기 시작했다. 그런 평수의 공급은 전혀 없었던 시기였는데 말이다. 또 한번 부동산 광풍은 불어온다. 지금 현재 재개발을 기다리고 있는 복도형 25~30평대 아파트들이 대부분 그 시기에 지어진 것들이다.(반포동, 압구정, 대치동,목등 등) 그리고 이 시기에는 한옥을 대량으로 철거하고 아파트를 짓는 재개발이 시작되었고..이런 90년대 초반까지 이어지는 상황이다.

 

80년대 중반 3저 호황(저금리,저달러,저유가)을 지나며, 우리나라의 경제성장률은 꿈의 10%! 두자리는 성장을 이루며, 나름 저축을 한 베이비붐 세대는 90년대 중반을 지나며, 넉넉해진 살림살이와 커진 자녀(중,고등학생)들을 위해서 더 큰 주거형태로서 30평 중반부터 40평에  이르는 아파트로 시선을 돌린다. 또 다시 없던 수요가 생겼던 만큼 공급은 수요를 따라 잡지 못했고, 부동산 가격은  또 다시 올라간다. (송파,가락,잠실,일산 등) 이 시기가 97년 IMF 직전까지의 모습이다.

 

성과주의의 무능한 김영삼 정부에 의해 빚어진 국가 부도 사태 IMF 극복 후부터 2008년 미국발 금융위기 전까지는 그 전과는 완전히 다른 성격의 시장. 다른 유동성 장세였다. 그 배경에는 구제금융 조건으로  개방했던 자본시장으로 많은 해외의 여유 자금이 국내 부동산 시장에 유입되면서 97,8년에 곤두박질 졌던 가격을 끌어 올림, 97년 이전까지만 해도 기업금융 위주였던 대부분의 은행들이 대출처를 안전한 담보를 확보할 수 있는 가계에 역점을 두었던 상황이 있다. 즉, 가계는 예전과 다르게 은행에서 돈을 빌리기 쉬워지면서 주택 가수요가 생겼다는 말이다. 유동성 시장의 특성은 실수요보다는 가수요적 성격이 짙은 중,대형 평수! 45평 이상 급들 (분당,도곡동,일부 재개발단지 등)로 몰렸던 것이다. 실물 경제에서 보통의 경기에서는 필수품 위주의 소비가 이루어지다가 경기의 정점에서 사치품으로 소비의 포커스가 변하듯 ...

 

위의 4번 부동산 가격 급등기를 정리해 보면, 가장 최근 상황을 제외한 그전의 3차례 부동산 가격 급등 상황의 공통점은 모두 공급이 거의 없었던 시기에 수요가 먼저 몰리면서 가격이 상승했던 구조이다. 전문적으로 말한다면 '수요 견인 인플레이션' 이였다. 경제의 양적 성장 과정에는 바람직하다고 보는 인플레이션으로 주택 부동산 시장의 특성상 공급을 빨리 늘릴 수 없는 한계에 의해 야기되었다. 하지만 수요 견인 가격 상승은 거품이 아니지만, 유동성 증가에 의한 가격 상승은 버블 그 자체다. 그럼 다시 앞으로 수요 견인의 대세 상승 시기가 올 수 있냐는 것이 서울 아파트 가격 예상에 대한 핵심이다.

 

다음 글에서는  베이비부머 다음 세대의 구매력, 사회현상 등을 통해 아파트 가격 하락 대세를 점검해 보자!

  

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