서울 아파트 값 오를 수 없는 이유 2부 - 버블붕괴와 대책

서울 아파트 값 오를 수 없는 이유 1부 를 통해 가격 급등의 원인을 보았고, 이제 베이비붐 이 후 세대의 구매 여력과 사회분위기를 통해 대책을 확인해 보자

 

지금 2012년! 이른 경우 베이비붐 세대 자녀들은 이미 결혼 등을 통해 분가를 했다. 그리고 그런 행렬은 계속 이어지고 있다. 비록 결혼이 늦어지고 있다고 하지만, 그것이 부모의 도움을 받을 자기 집을 사던, 조금은 부족해서 전월세로 시작하던! 그렇다면 자녀를 출가시킨 5,60대에게 40~50평 큰 집이 과연 필요할까? 자녀 교육에 모든 것을 걸어왔던 그들이 노후자금은 여유가 있을까? 청소하기 귀찮고 관리비만 많이 나가는 아파트를 계속 고집할 이유와 여력은 있을까? '그렇지 않다' 라는 답이 자명하다면 중대형 평수를 시작으로 해서 매물이 많아질 것이라는 예측은 필연이다. 

2012년 3월12일자 노컷뉴스 를 보면 고령세대의 기존 주택을 팔아 생활비로 쓰면서 자가 점유율은 급속하게 낮아지고 있는 것이 현실이다. (파란색 글자를 클릭하면 해당 기사 원문 볼 수 있음)

 

그렇다면, 지금 사회의 주된 활동 계층 현재 30대 후반에서 40대 중반 세대 - 80년대말 90년대초 학번 세대. 기업에서는 과장,차장,부장 등의 직함을 달기 시작했고 초,중학생 자녀를 두고 있으며 더 큰 집이 필요해 지는 이들!  이들이 중형 평수 아파트 매물을 받아줄 여유가 있을까? 이 세대는 사회 출발 지점부터 1997년 IMF 국가 부도 위기를 맛 보았던 세대, 입사하자 마자 정리해고를 맛 보았던 세대, '비정규직'이란 단어를 처음 경험했던 세대! 이다.  이 세대들이 앞 선 베이비붐 세대들 처럼 저축하며 더 큰 아파트를 살 수 있는 여유가 있는가?  답은 결코 그렇지 못하다는 것. 이런 사실과 이유는 '기업은 가계에 자금을 공급한다'  편을 참고해서 보면 된다. (파란색 글을 클릭하면 원문을 볼 수 있음)

 

이 세대에서 유행했던 것! 10억 모으기 열풍, 재테크란 단어의 중심 세대이지만 현실은 어떠한가? 주식 직접 투자로 몇백씩은 까 먹어본 경험이 있고, 펀드 좋다고 들었다가 마이너스 수익률 난 게 아닌 걸로 가슴 쓸어내리며 중도 해지 수수료 내구선 겨우 원금 찾고 있지들 않은가? 과도해진 보험사의 광고와 영업에 휘둘려서 이것저것 가입했던 보험! 필요한 목돈, 팍팍해진 수입으로 해지하면서 손해 2,3번씩은 경험한 세대! 

이들이 집을 샀던 시기는 2005년~ 2007년 주택가격 급등기! 새로 사는 집을 담보로 대출받아 산 것이다. 지금까지는 원금은 내지 않고 겨우 이자만 내면서 버틸 수 있었지만, 이들에게 이제 원금 상환 시기가 다가왔다. 아파트 급등기에는 기존 아파트 팔고 갈아타면서 큰 평수를 갔지만 이 세대가 그렇게 할 수 있는 시장상황과 자금 여유가 있는가?  즉, 가격을 떠 받쳐줄 세대가 없다는 것이 서울 아파트 값은 다시 오를 수 없다는 전망의 가장 큰 근거이다. 이미 현실에서 보고 있는 것처럼 중대형 평수 아파트 가격 하락을 시작으로 해서 다양한 종류 매물 시장에 대세하락이 온 것은 피할 수 없다. (이와 관련한 줄어드는 '핵심생산인구'에 대해서는 다음 글로) 

이유는 이거 하나뿐일까? 이제 곧 세종시로 정부 일부 부처 이주가 시작된다. 예전 과천도 주말부부 공무원들로 인해 많은 아파트가 미분양되고 했지만 결국은 옮기게 되었다. 왜냐고? 서울 구 도심에 비해 쾌적하고 편안한 주거 환경. 가까운 직장!  그렇다면 서울의 주택수요는 어떻게 될까? 내년도 부터 시작될 공기업 지방 이전은? 왜 7~8년전에 기득권층, 투기꾼들이 세종시와 공기업 이전을 반대했는지 느낌이 오는가?  그들은 그렇게 반대하고 그걸 모르는 이들. 지금 헉헉대며 이자내고 있는 당신에게 팔아 치운 상태이다.

 

서울의 아파트, 주택 부동산 가격에 대한 필자의 전망과 대응은 다음과 같다.

 

첫째, 이전과 같은 수요과다에 따른 아파트 가격 상승 시기는 절대로 오지 않는다.  인구는 줄고 있고, 분산되어 지는 요건은 더 확실해 지고 있다는 것이다.

 

둘째, 물론 국지적인 반등은 있을 수 있으나 대세를 거스르지는 못한다. 

대세는 일본과도 같이 10년 또는 그 이상을 간다. 물론 중소형 아파트에서는 하락은 대세 하락 폭보다 작기도 하며 일부 강북 지역에서는 오르기도 할 것이고, 여유있는 은퇴세대를 위한 타운주택의 등장은 꾸준한 인기로 하락 장세에서 빛을 발할 것이 예견된다.

 

세째, 지금이 바닥이냐? 절대로 아니다.

지난 2월16일자 연합뉴스를 보면 서초구14억 감정가의 주상복합 아파트가 7억에 낙찰되었고,  또한 며칠 전 서울경제신문 6월 3일에 타워팰리스, 삼성동 아이파크 역시 반값에 낙찰되었는는 기사가 나왔다.  (파란색 글을 클릭하면 기사 원문을 볼 수 있음) 경매 낙찰가는 매도자의 호가와 매수자의 거래 가능 가격차를 확인해 주며, 매매 시장에서는 상당기간 동안의 상한가로 동작한다. 즉, 추가적인 하락이 있을 것이라는 말이다. 2005~2007년사이에 담보 대출로 샀던 이들의 만기 상환이 이미 왔고 한두번 이미 연장된 상태이다. 만기 상환이 불가능 해진다면 급매물은 곳곳에서 나오게 되어있다는 것이다. 특히 DTI 규제전에 샀던 투기(?), 재테크 형태로 구입했던 3채 이하의 구입자들의 물량이 풀릴 것이다.

 

넷째, 설령 산다고 해도 빚을 얻어서 아파트를 사는 형태는 절대로 하지 않아야 한다.

단독주택 처럼 일부는 자기가 살고 일부는 전세로 해서 대출을 끼지 않을 수 있는 형태가 아니라면  절대 금해야 한다. 늘어난 돈에 실물 경기(제조업,서비스업 등) 양적 성장이 따르지 않는다면 물가상승을 방지를 위해서 회수할 수 밖에 없으며, 그러한 조치로 이자률 인상을 택할 수 밖에 없기 때문이다. 

 

마지막으로 당부하는 싶은 말은 지금은 물론이고 앞으도 부동산 관련 언론의 말은 절대로 믿지 말아야 한다는 것이다. 특히 부동산 기사는 순수한 시장 동향에 대한 정보 전달이 목적이 아니라... 건설 시행사, 지방정부, 중개 업계, 금융계의 노림수가 항상 있다. 기사가 아니라 마케팅, 기획 광고라는 것이다. 그 기사는 참고 사항으로 하고 직접 가서 충분한 조사해 보라! 가봐도 모르겠다면 그저 예적금만 열심히 해도 생존할 수 있다. 항상 그렇지만 최우선은 원금을 보전하는 것이다.이 글을 읽는 이들이 부디 어려운 시기에 자본,권력의 농간에 희생양이 되지 않길 바란다.

 

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