타워팰리스 가격 반토막을 통해 본 서울 아파트 전망

서울 강남 도곡동 아파트 부유층의 상징 타워 팰리스가 반값에 낙찰되었다는 뉴스가 나왔다.

 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크 반값 낙찰 굴욕 (서울경제 12년 6월 4일 - 파란글 클릭시 원문 기사 링크됨)

타워팰리스 전용면적 37평형이 매도 호가 - 15억 5천, 감정가 - 12억 5천, 낙찰가-  8억!  고급주택 마저도 부동산 경기 정상화 과정에서 예외일 수 없다는 말이다.

 

지난 5.10 부동산 대책 후 거품 위에 거품이 생기지 않으니까 부동산 관련 업계는 이구동성으로 DTI 제한이 없어야 부동산 경기가 살아날 수 있다(정상인이 보기엔 거품)는 헛소리 여기저기를 통해 지껄이고 있으며, 은행은 정말 티끌만큼 이자를 낮추면서 주택담보대출 영업을 보다 강화하겠다고 하고 있다.

시중은행 0.1~0.2% 포인트 금리 낮추며 주택담보대출 늘리기 몰두.. (뉴시스 12년 6월 3일)

중앙은행이 기준 금리를 낮추지 않았는데, 대출금리를 낮춘다는 은행의 속내는 자신들이 보기에도 경기가 불투명,불안하여 어디에 돈을 빌려줘야 안전할 지 모르겠고..상업용 부동산은 불경기시 가격 하락률이 주거용 부동산보다 크니까 경기가 나빠져도 가격 하락률이 상ㄷ적으로 낮은 주택을 담보로 해서 대출을 하려는 의도이다.

겨우 거품 부풀기가 멈춘 지금! 시장 정보의 왜곡을 통해 이득을 보려는 무리(건설업계, 모피아, 부동산 중계업계, 은행)들의 거짓말속에서 진실을 찾아낼 수 있어야 전세값 올려주느니 대출을 더 받아 집을 사겠다는 오판을 하지 않을 수 있을 것이다.

 

경매가 갖는 시장에서 의미는?

최근 부동산 중개업소에 가 보면 급매물을 다량 보유하고 있다는 말을 들을 수 있다. 급매물 가격이 정말 의미있는 가격일까?? 중개업소의 급매물에 대한 해석은 왜곡될 가능성이 아주 높다. 매도자가 속내를 털어놓지 않는 것은 물론이고, 거래금액에 따라 자신들의 이익 크기가 달라지는 중개업의 특성이 급매물가를 왜곡하고 두번째는 처음 시장에 나올 때의 매도호가에 비해 3~4천만원만 싸져도 중개업자는 급매물가로 떨어졌다고 인식하는 인지의 왜곡 역시 급매물가격 이라고 이야기 하는 그들의 말이 실제 거래 가능성 높은 현실적 가격과 괴리를 만든다. 최근 거래 성사가 잘 안되는 원인은 바로 이러한 왜곡에서 비롯된다. 즉, 부동산 중개업소를 통해서는 매도호가 파악와 하락 추세의 크기로만 이해하면 된다.

 

이에 반해, 경매낙찰가는 호,불황을 관계없이 항상 매도자와 매수자간 실제 거래가능 가격을 확인해 주는 역할을 한다. 급매도호가가 시황도 볼 줄 모르면서 원금에 미련을 버리지 못하는 어리석은 이의 주관적 가치라면, 경매 낙찰가는 현재 시황에 어울리는 객관적 가치를 평가, 확인한 결과이다. 즉, 진정한 급매물가는 경매 낙찰가에 아주 근접해야 한다는 것이다.

 

향후 부동산 전망은? 

전망에 대한 자세한 필자의 생각은 다른 글을 통해 보다 자세히 밝히기로 하고... 현재의 상황을 조금이나마 제대로 볼 수 있는 뉴스가 오늘 한 토막 또 있다.

집값 상투 잡은 하우스푸어들 집 못 팔고 끝내 경매로 내몰리나? (헤럴드경제 12년 6월 5일-

파란글 클릭시 원문 링크됨) 이 기사를 중간에 보면 06,07년에 집을 마련한 가구들이 막차를 탔다고 언급하는데...실상 지금 현재 차압 처분되어 경매시장으로 들어오는 건 04,05년에 구입한 가구들이다. 무슨 말이냐 하면 양도소득세 면제 기간 등을 고려해서 06,07년도에 털어내지 못하고 08년 글로벌 금융위기로 발목잡힌 이들이다. 04,05년은 DTI, 대출총량제 등의 금융 안정화 정책의 도입 전! 당시 대출건은 이미 상환 연장 또는 갈아타기 형태로 작년, 재작년까지 버티어 오며 그 중 일부가 지금 경매 차압으로 실행이 되고 있는 것으로, 주택담보대출이 기하급수적으로 늘기 시작하며 투기적 가격 거품의 정점으로 달했던 06,07년도 대출은 아직 경매 차압이 본격적으로 시작되지 않았다. 법적 절차에 걸리는 시간도 그렇고 한꺼번에 터질 것을 염려한 은행들이 자구책으로 극히 일부 대출 고객의 경우 연장을 해 주고 있다고 하지만, 정말 제한적이라는 것이 금융권 지인들의 전언이다. 따라서  06,07년 물량이 경매시장으로 본격적으로 밀려 올해 말, 내년에는 하우스푸어 문제의 기사가 매일 매일 도배 하리라는 예상 가능하다. 물건이 많아지면 가격이 떨어지듯...

 

한 때 '도쿄를 팔면 미국 전체를 살 수 있다' 말이 있을 정도로 도쿄의 집, 땅값에 거품이 끼였던 시절이 있다. 1990년 일본 부동산 버블이 터지기 직전으로,  평균소득의 도시근로자가 한 푼 안 쓰고 숨만 쉬며 몇년의 연봉을 모아야 집을 살 수 있는지 나타내는 지수, PIR(소득 대비 주택가격 비율)이 8~9 사이였다. 그리고 지금은 4~5까지 내려와 있다. OECD PIR  권고안은 각국의 특수성을 고려하여 5~7를 적당하다고 본다. 그런데 2011년 기준, 서울의 PIR은 11.6 이다. 2006년 서울, 수도권 집값이 폭등하던 시기는 12를 넘어 갔던 적도 있다. 그렇다면 아직 대한민구 서울 집값은 아직 거품 꺼지기, 하락 랠리는 아직 시작하지 않았다고 보는 것이 타당하다.

 

정리하자면 본격적인 경매 차압이 아직 진행되지 않았고, 아직 PIR이 일본의 버블 폭발 때보다 높은 수준으로 유지하고 있어 매수 검토를 할 시기도 아니라는 말이다. 먹이감을 노리는 매의 눈으로 시장을 지켜보면 더 좋고 더 큰 기회는 1~2년안에 더 많이 온다. 전세금을 올려달라는 집의 등기부를 떼어보라. 그럼 집주인의 급하고 아쉬운 속내를 알 수 있다. 아쉽고 급한 건 파는 놈이지 사는 분이 아니다!

 

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