주택담보대출발 금융위기 1부 - DTI 완화

"부동산 되살리는 유일한 카드" 커지는 DTI 제한 완화 요구 (매일경제 12년 6월 9일 - 파란글 클릭시 원문 링크됨) 5.10 부동산 대책(?) 발표 후 별로 약발이 없다며 여러 언론에서 혹평이 나오고 있고,  지금같은 시황이 계속 돌아가면 정부는 DTI 제한마저 없앨 수 밖에 없다. 하지만 인구 경제론 관점에서 본다면 부동산 뿐 아니라 실물 경기는 장기적으로 이전과 같은 성장(5%대 이상 GDP 증가)을 할 수 없는 경제 현실이다. 이런 경제 현실 상황에서 건설,중개,금융 업계가 요구 더불어 정부가 DTI 완화를 통해서 얻고자 하는 바가 무엇인지 알아야 제대로 불황의 시대에서 생존할 수 있을 것이다.

 

DTI 도입 시기와 당시 배경

DTI는 Debt To Income. '소득에 따라 돈 빌려준다' 로 이해하면 정확하다. 자유시장 논리로만 따진다면 은행은 아무 제한없이 담보물의 가치만 평가해서 대출을 해 줄 수도 있다. 하지만 DTI 제한은 아무리 높은 가치의 담보물을 제공해도 대출자의 소득을 심사하여 부채 원금 상환액 등에 대한 비율을 고려하여 대출 가능 금액을 정하는 방법으로 은행을 비롯한 금융권의 안전성 뿐 아니라 전체 경제의 안정성 유지를 목적으로 한다.

 

우리는 참여정부 때 2003년 카드사태가 정리된 후 부동산 폭등을 경험했다. 많은 언론들은 정책의 실패라고 하지만 냉정히 말하자면 미국의 저금리 기조, 2003년 이후 대량 유입된 일본 와다나베 부인의 엔캐리 자금 그리고 우리나라의 조선업을 비롯한 수출 활황으로 말미암은 외환시장에 과도한 달러 유입(선물환)으로 인한 원화의 유동성 폭증이 원인 이다. 

DTI가 본격 도입은 2005년 8.31 부동산 대책. 당시는 미국에서 서브프라임 모기론 일부가 말썽을 일으키기 시작하며 미국 경기와 파생금융 기법들에 대한 의문 커지기 시작했기 때문이다. 참여정부 2006년초 국정연설에서 대통령이 직접 나서서 '집 사지 마라' (

노무현 대통령, 신년사 통해 '빚 내서 집 사지 마라'  동아일보 07년 1월26일 -파란글 클릭시 원문 기사로 링크됨) 이야기를 했던 이유가 미국의 사례를 타산지석으로 우리나라에서도 주택담보대출로 야기되는 경제의 침제를 예상할 수 도 있었다는 것이다.(그런데 다음 해 대선후보 1명의 '747'이라는 실현불가능한 공약을 들고 나왔고 그걸 믿고 지지했던 현실성 결여된 낙관주의자들이 다수를 차지했다는 것은 누구나 알 것이다)

  

2008년 이후 부터 현재까지의 상황과 정부의 의도

그 후 5,6 년! 이제 2006,07년 주택담보 대출을 받아 상투에서 집을 산 많은 이들에게 원금을 갚아야 할 시기가 왔다. 2008년 이후에도 계속 주택가격이 올랐다면, 이들은 담보 가치의 상승에 따라 대출 기간 연장은 물론이고, 그 중 어떤 이들은 더 큰 평 수로 갈아 탈 수 있었을 것이다. 하지만, 미국 금융위기, 유럽발 재정위기(정확히 말하면 화폐 통합, 정부 비 통합에 따른 부작용이며, 서로 다른 화폐 가치의 통합을 위해 인위적으로 단행한 평가 절상,절하에 따른 문제, 절대로 복지 재정 문제가 아니다)로 말미암아 경제사에서 반복되어 왔던 금융의 본질적 불안정성이 다시 한번 더 두드러 지게 나타나며, 우리나라도 서울 주택시장의 가격 상승세는 꺾이게 되었고, 2008년 이후 부터 서울의 부동산 시장은은 그 이전과 같은 비이성적 과열 현상을 보이지 않고 있다.

 

 

 왜 아파트, 주택가격이 대세적으로 하락할 것이냐는 맨 처음에서 이야기 한 바와 같이,  지금은 인구 감소의 시대이기 때문이다. 위 표에서 볼 수 있듯, 이미 우리나라는 2005년을 기준으로 집을 살 수 있는 세대(25살~49세)는 줄어들고 있는 상황이다. 바꿔 말하면 대세적으로 주택 재고가 주택 수요를 초과하는 시대, 부동산 공황 시대가 왔다는 것이다. 자가 주택을 소유한 베이비붐 세대의 자녀(8,90년대생)들이 결혼 후, 그리고 양쪽 부모가 돌아가신다면 이들에게는 최소 2채, 최대 3채의 집이 생긴다. 즉, 임대시장 공급뿐 아니라 매매시장 공급 역시도 늘어난다는 것이다. 그런데, 지금 인구가 늘고 있는가 줄고 있는가? 이는 앞으로 불과 5~10년후 부터는 나타날 현상이다.  따라서 시세 차익 등을 노리는 투기성 목적이 아닌 순수한 거주 목적의 주택 구입이라면 충분히 기다리고 경매등을 통해 충분히 하락된 가격으로 구입해야 한다.

 

DTI가 완화되었을 때 집을 사는 건 줄어든 부동산 거래에 따른 부족한 지방세수가 늘어날 수 있길 기대하는 지방 정부, 폭탄 돌리기로 시간을 끌어 경제위기를 뒤로 미루려는 정권의 작전에 말려드는 것이다. 부동산 관계업계와 정부 관계자들 역시 대세 상승기는 이제 없을 것이라는 것을 알고 있다. 에코버블(대세 하락기에 1~2년 반등기 - 충분히 떨어졌나 보다 하고 달려드는 시장참여자에 의한 가격 상승)은 있다해도 중기(4~7년)의 부동산 상승세는 올 수 없다.여기에 말리면 '생존'이 화두인 경제 상황에서 바로 퇴출되는 희생자로 전락하게 된다!

2부에서는 경제지표와 은행업계, 보험업계 현황을 통해 경기로 전망해 보도록 하자.

 

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